未来就业不达標 柔特区房屋或过剩

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柔佛產業過剩‧隆供應穩定




（吉隆坡25日訊）產業領域短期挑戰重重，可豐隆研究認為就宏觀角度而言，人口增長、城市化等趨勢繼續對產業需求提供動力，使長期產業需求依然處於健康狀態。



據豐隆研究推算，假設結婚和擁屋人口比例繼續保持在75%和59%，大馬每年的實際房屋需求預計達12萬8千單位；除柔佛地區潛在供應過剩憂慮外，大吉隆坡地區的產業供應仍然穩定。

須檢討長期基礎需求和展望

“住宅產業市場自2013年杪以來面對一些利空，產業交易量下滑和二手屋市場供應增加，讓市場供應超越原已開始轉弱的市場需求，我們認為，如今情況下，檢討產業領域的長期基礎需求和展望已成為當務之急。”

豐隆指出，大馬人口在2011至2013年期間僅錄取1.3%增長率，開始自更早期的2%增速中放緩；無論如何，家庭組織速度卻保持穩健，預測在2013年成長2.3%，主要受家庭規模變小驅動。

該行預測，在年輕人口和單身家庭增加帶動下，大馬平均家庭規模將繼續縮小，而這對長期房屋需求而言是項正面因素。

“大馬如今有20%人口介於20至29歲之間，未來5至10年內，這批20%人口很可能逐漸成為房屋買家，值得留意的還包括，年齡低於29歲的人口佔總人口的55%，為長期產業需求提供動力。”

此外，城市化亦是刺激房屋需求的關鍵之一；據世界銀行披露，大馬城市化趨勢已經連續成長超過10年，年均成長率約0.9%，這暗示未來5年內，每年將有24萬6千人將遷往城市地區居住。

無論如何，豐隆研究透露大馬人口擁屋比例其實已經從2000年的67.3%，下滑至2010年的59%，這或許是由於可負擔因素或供求失衡的緣故，卻也暗示若發展商採取對的推介策略，且中低收入階層的融資情況獲得強化，房屋需求將擁有龐大的上升空間。

該行也補充，房屋需求增加將協助吸納那些將在中長期推介的產業計劃，排除可負擔和供求失衡因素，潛在需求料符合未來3年的新房產供應。

實際上，即使在當局推出打房措施前，國內產業交易活動早在2011年就已經有所放緩，豐隆研究認為這現象主要歸咎於產業價格飆升，導致許多買家寧可暫時觀望。

“可有趣的，是產業價格並未因此下滑，且產業發展商在推介新計劃時，亦未調低推介價格，即使是在需要重新安排推介規劃的情況下。”

房市短期疲弱難好轉

雖然長期展望看似明朗，惟豐隆研究強調短期房產市場料充滿挑戰，尤其自2014年預算案公佈後，產業需求明顯大幅減低，這論點可從產業交易明顯降低現象中獲得應證。

豐隆研究相信，產業市場短期疲弱情況暫時難以好轉，因而從股票投資角度來說，該行也續保持“選擇性”投資策略，因此保持產業市場“中和”評級不變。

“我們較偏好那些專注大眾市場的有地城鎮發展商，如檳城來說，我們就看好在旗艦珍珠城發展計劃和檳島掌握700英畝地庫的恆大置地（TAMBUN，5191，主板產業組），至於中環地區，因吉隆坡買家湧至而得以持續調高產業售價的芙蓉產業發展商金群利（MATRIX，5236，主板產業組），則是我們的心水股。”

大型發展商方面，豐隆則偏愛IOI產業（IOIPG，5249，主板產業組），看好其強勁資產負債表和掌握許多成本低廉的地庫，且地庫位置均落在一些需求較受看好的地區，如蒲種、萬宜和柔佛郊外地區。



中國發展商“搶灘”具隱憂

在國內3大產業熱點州--柔佛、吉隆坡和檳城之中，豐隆研究認為吉隆坡和檳城產業市場供求相對平衡，反而是迎來多位中國發展商“搶灘”的柔佛產業市場，房產供應方面略帶隱憂。

豐隆研究提供的數據顯示，目前至少有5家中國產業公司正活躍於柔佛產業市場，包括綠地集團、皓源投資、富力房地產、碧桂園控股和卓達集團，而且投資焦點均放在當地發展熱點，包括金海灣和美迪尼。

“目前，柔佛州產業市場情況較令人擔憂，中國發展商的入駐進一步推高該區產業供應，反觀大吉隆坡地區新產業計劃已經有所放緩，或許是因為缺乏地庫的緣故，檳城產業供應雖同樣大增，可考量檳島土地短缺和深受海外買家青睞，新房產的需求料不成問題。”