购屋指南

bbfrog1010

首先要明白自己購買動用途，是自住、投資、或辦公用。了解自己的需要對標的物的標準就可以更明確。
擇定購屋區域eg;（kl,ipoh,penang,jb）

區域大環境視需求要考慮的項目參考如下：
* 學區〈即便家中沒有學齡兒童，但若預算許可，利於 將來轉手〉
* 公園綠地、交通動線-BUSSTOP,LRT,KTMK（住家至工作地點及車站的距離,負擔的交通成本與每天耗費的時間）
* 生活機能（是否毗臨超市／市場／大賣場、餐廳、醫院、圖書館等）
* 公共社施
●生活圈人文特色是否明顯
●是否有色情行業侵入
●是否有空氣污染源
●是否有噪音污染源
●鄰近有沒有高壓電塔     
●是否靠近墳墓區或寺廟
●是否在公車或捷運路線附近周圍路段是否經常塞車
●是否有聯外道路可供通行
●判斷是否為工業區住宅，工業住宅自外觀來看和一般之住宅並無明顯
之分，但其每坪單價較附近房價為低
●水電費以工業用之水電
●費率核算

購屋時不僅考慮現在狀況亦需著眼未來，多數新婚首購族可能就要考量日後子女就學問題，而三代同堂家庭則要將附近是否有完善的醫療院所考量進來喔。

確定需求坪數
以需求的房間數、客餐廳及衛浴數及是否需要車位等空間來估計應購之坪數。

實地查看
資訊收集完成、資金來源也都有完美的規劃，這時對您有興趣的物件，一定要進行實地看屋，徹底了解實際狀況。看屋時最好能選擇一段完整且充裕的時間進行，然後將看屋時得到的資訊如房價、格局、通風、採光、裝潢、建材、社區管理及周遭小環境（鄰居素質、巷寬、街道清潔、寧靜度、商店類型、出入份子、停車方便性、風水等）一一記錄，並多看幾間多比較。

占有使用情況了解、產權調查
雖然所有權者得支配所有物，但如遇到租賃、使用借貸、無權占有卻可能損害或限制所有權的行使。產權調查，也就是所有權調查，調查方式是向地政事務所申請土地及建物登記謄本。從謄本中可查出登記面積、所有權人及其權利範圍，以及是否有被查封，還有所有權人是曾設定抵押權、貸款的額度多少等。

選擇不同時段看屋
若時間允許，最好能在雨天、晚上、下午時段都前去看屋。下雨時可看房屋是否有漏水現象，晚上可由燈光看社區進駐率，下午則可看房屋是否會西曬。

利用雨季看房子
觀察重點：
室外：
從房子四週的坡地觀察土質是否有崩落、土質鬆動或滑動的情形檢測建築物下方的地基是否祼露、坡面擋土牆是否龜裂或位移、路面是否下沉等行水區附近或低漥區域的堤防有無破裂，是否容易積水且排水不良等。
                室內：
天花板有無滴水及漬痕，尤其是頂樓的住宅要特別小心四週牆壁的油漆是否斑駁、掉落及褪色、牆角接縫處有無滲水注意迎風、迎雨面的牆壁是否有冒汗的跡象或有壁癌白華發生?窗框是否生鏽及滲水冷氣孔是否滲水或白華地板及地毯有無變形或發霉室內通風是否良好，櫥櫃有無發霉情況。藉此成為和賣方殺價的依據，如果瑕疪情況嚴重，更可好好衡量一下，免得吃虧。

小妹我并不很专业~如有错漏，请各位大大多多提点，我会把您的意见增加或修改~小的还会再勤找资料，会补上买屋程序，律师费用的算法，申请贷款资料，申请epf等等的资料~以方便各位要买屋子的大大们~寻找资料需要点时间，请各位大大耐心等待~

bbfrog1010

买房子/2手房子该发问的问题：

* 死过人没有 ?
* 什么漏水漏电霖楼没有 ?
* 现有租金如何?
* 打听为何要卖 ?
* 和之前卖主开的价 ?
* 被爆格多少次?
* 車鏡破了多少次?
* 附近鄰居平均多久開一次大食會?
* 通常多久慣性停電,停水?
* 大雨時那裏積水?
* 隔壁住什麽人 ?
* 種族 ?
* 工作 ?
* 有沒有養長吠狗 ?
* 多少個小孩 ?
* 有沒有唱K的嗜好?
* 附近有没有坟场，宗教场所？
* 出市区TOL几多个？，多少钱？
* 如果房子有装修，有没有合法申请纸？
* 如果发现不妥[地陷之类。。]，如何找屋主出钱维修？
* 如果LOAN申请失败了，给了订金是否可以全部退还？

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向发展商购屋的程序
1）调查发展商背景
2）询问价钱是否在能力范围
3）地点，风水和环境是否满意
4）给定金 ~向发展商索取收据，地契复本 （跟发展商提出等贷款批了再签snp）
5）申请贷款 （可以一次过申请2间银行或以上）
6）贷款批准，签offer letter~
7）签买卖合同（SNP ) 和给头期10% （如要用EPF给10%，请跟发展商商量）
8）签贷款合同
9）申请EPF

房屋建设进度与付款列表

1) 10%- 头期, 签买卖合约(SNP)时买家自己付      

2a) 10% - 完成打桩/地基
2b) 15% - 完成框架和地板
2c) 10% - 完成墙壁和门窗架
2d) 10% - 完成屋顶/天花板/电线配管 (没有配件)/气体管道(若有)/内部电话联接
2e) 10% - 完成内外墙的灰
2f) 5% - 完成污水运作系统
2g) 5% - 完成沟渠运作系统
2h) 5% - 完成道路运作系统

3) 12.5% - 拿锁匙，水电具备

4) 2.5% - 签收确认文件的21天后 (在21天内检查房子是否有缺陷,损坏等,如有不满可以做出投诉)

5) 剩下的5%由律师楼保管
5a) 2.5% - 拿锁匙的6个月后
5b) 2.5% - 拿锁匙的18个月后

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购买2手房屋的程序
1）向附近的邻居打听房子的背景
2）询问价钱是否在能力范围
3）地点，风水和环境是否满意
4）签offer to purchase letter（签之前要求他们写明贷款失败或借不到90%订金必须无条件的把全额退回）
5）给定金 ~向卖家索取地契复本和snp 合约复本
6）申请贷款 （可以一次过申请2间银行或以上）
7）寻找律师 （如果没有认识的律师可以叫银行介绍，用同一个律师会比较省时和方便）
8）贷款批准，签offer letter~
9）签买卖合同（SNP ) 和头期（如要用EPF给，在签offer to purchase letter之前就该跟卖家商量）
10）签贷款合同
11）申请EPF
12）等银行出钱给卖家
13）拿锁匙

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申请贷款必须携带的文件：

打工一族
1）身分证复印本
2）最近3个月的薪水单
3）最新的BOANG BE 或EA FORM和还税的收据（如果有报税）  
4）EPF statement   
5）订购房屋的收据 或者 offer of purchase letter
6）地契复印本
7）最近6个月的bank statement或者存摺或者 定期存款。
8）公司出的comfirmation letter   
9）working premint （星加坡工作者才需要）
10）竣工房屋的评估报告  （购买2手屋者才需要）
11）前屋主的买卖合同复本  (购买2手屋者才需要）

自雇人士
1）身分证复印本
2）商业注册文件（SSM）
3）最近2年的borang B或报税文件和还税收据
4）订购房屋的收据 或者 offer of purchase letter
5）地契复印本
6）最近6个月的bank statement或者存摺或者 定期存款
7）竣工房屋的评估报告  （购买2手屋者才需要）
8）前屋主的买卖合同复本  (购买2手屋者才需要）

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申请提取EPF Account 2的钱 （资料和条件）：

1) 身份证复印本
2) 买卖合同复印本
3) bank offer letter复印本
4）hakmilik 复印本
5) 银行存折复印本

** 申请EPF不是一签了SNP就能马上做，必须要等律师帮你stamping和cop duti setem后才能申请~（大概要两个星期的时间）

** 签SNP的时候可以先通知律师你们要申请EPF，叫他把资料弄好了然后通知你，记得提醒律师在复印本上做“sah salinan” （打chop和签名）

** 银行存折只需要印第一页而已（有名字和户口号码那页），印了后记得拿去请银行职员帮你盖印和签名，还有哦~银行存折也一起带去申请 ~之前我朋友遇到一个LCLY的EPF职员，要看到银 行存折才能申请，免得跑两趟，一起带去比较安全~

** 如果没有银行存折的，去银行请他们帮你print statement和盖印+签名~如果EPF里的职员向你讨存折，你跟他说这个户口没有存折就可以了~

** 如果你们是情侣或朋友关系，一样可以申请EPF ACC 2的钱，条件是SNP和bank offer letter必须要有你的名字~其中一个少了你的名字，你都不能提取Acc 2的钱~除非你们是夫妻或近亲~必须出示结婚证书或报生纸~

** 只准给第一次和第二次买屋子的人申请而已，第三间屋子不能申请了哦~

**可以申请拿完Acc 2里的钱或最多屋价的20%而已~
   example 1： Acc 2里有60k，你的屋子是200k ~200k x 20%=40k~你只能拿40k而已~
   example 2： Acc 2里有30k，你的屋子是200k~200k x 20%= 40k~你可以拿完里面的30k~

** 成功申请后会在21天内把钱直接进入你的银行户口 (最近EPF效率非常快，我的3天就拿到钱了~）

bbfrog1010

房屋贷款计算方法：

教大家如何计算房屋贷款~让自己可以更容易做预算~
首先要知道自己的能力~每个月大概可以拿多少钱出来还房屋贷款~
假设你每个月收入5k，扣除了全部花费还剩2k可以存~刚好又看中了350k的房子~只要用以下方法算一算，
就可以知道350k的屋子每月大概供多少~适不适合自己~是不是在能力范围内~会不会超出每个月的预算等等问题~

第一个方法~
只要在google打“mortgage calculator"，然后按search 就会出现一大堆任你选择了~
以下图片是在网上找到其中一个mortgage calculator，网址不懂给不给放~所以我就不放上来了，大家自己去找哦~




第2个方法~
先打开microsoft excel~然后跟着以下图片的步骤就可以了~下面红色字是解释~         


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买卖房屋的律师费用和印花费用
买卖合约的律师费用会因为下列因素而有所不同：-
1）产业的价值/买卖价钱
2）地契是LEASEHOLD 或 FREEHOLD, LANDED / STRATA
3）有个别地契还是UNDER MASTER TITLE
4）地点，不同州政府有不同的收费
5）是否是尚在UNDER CONSTRUCTION 的产业或是COMPLETED PROPERTY
6)　是否还有其他的supplemental document　如DEED OF MUTUAL  COVENANT, FURNISHING  AGREEMENT等等的
6）其他因素，如买主的人数，买主是否是外国人，等等。

1）买卖合约=sale & purchase agreement
a）律师费 （legal fee）：
First RM 150,000 = 1.0% (minimum fees of RM 300)
Next RM 850,000 = 0.7%
Next RM 2,000,000 = 0.6%
Next RM 2,000,000 = 0.5%
Next RM 2,500,000 = 0.4%
Excess RM 7,500,000 = Negotiable (not exceeding 0.4%)

example : 屋价=RM 350,000
first 150,000 x 1%     = RM 1500
next 200,000 x 0.7% = RM 1400
律师费：1500+1400 = RM 2900

b）印花税 （stamp duty）
First RM 100,000  = 1%
Next RM 400,000  = 2%
Excess RM 500,000 = 3%

example : 屋价=RM 350,000
first 100,000 x 1%        = RM 1000
next 250,000 x 2%       = RM 5000
印花税：1000 + 5000  = RM 6000 or 3000 (第一次买房子）

注意～假如你是第一次买屋子，屋子价钱少于３５０ｋ以下，买卖合同的印花税有５０％折扣～


c）其他杂费

待续～

bbfrog1010

我看到有许多人想了解关于 100%房屋贷款的问题~所以找了相关的资料放上来~希望可以帮到你们~

100% 房屋贷款条件~
- 必须是第一次买来自住的房子~
-如过父母有把他们名下屋子转去给你~100%贷款你将会被取消资格~
- 房屋价格是RM100K - RM220K
- 自付贷款合约费用/律师费 (不能把律师费放进loan里面)
- 最长只能借30年或到65岁
- 年龄 35 岁以下
- 薪水低于 RM3000
- 马来西亚公民
- 至少在目前的公司工作超过半年
- 只提供在私人界的工作人士 （自雇人士不算里面）
-银行户头内一定要有准备三个月供款的存款 ~example 每个月屋子供 800 x 3=2400~必须要有2400在户口~
- 联名只限于夫妻,父母关系,兄弟姐妹~(男女朋友关系不能)
- 必须向银行购买MRTA
-供款不能超过薪水的33%（total commitment不超过50%）

bbfrog1010

保留备用~~~~

lovelylady

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平民百姓

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bbfrog1010

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lovelylady 发表于 2011-10-19 10:51 PM

    欢迎~增加了少许资料哦~

bbfrog1010

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平民百姓 发表于 2011-10-20 12:45 AM

欢迎~希望资料可以帮到你~

远离尘世

你很好哦～等你差不多完成了，把你的主题置顶。。让更多会员看到～